Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) est une institution française créée en 2010, avec pour mission de contribuer à la préservation de la stabilité financière et en particulier en coordonnant les actions des autorités compétentes pour renforcer la solidité du système financier français. Le point qui nous intéresse ici sont les actions concernant la supervision des prêts immobiliers et des prêts à la consommation en France, mission impactant la délivrance de crédits immobiliers
Pour les emprunteurs, le HCSF tient principalement un rôle de prévention. En effet, les règles fixées par cette institution ont pour but de protéger les ménages les plus fragiles des opérations bancaires inadaptées à leur situation, et donc les protéger du surendettement.
Dans un contexte économique difficile, le risque de crédit impayé et de dettes est plus prégnant, surtout avec des taux plus élevés. le HCSF fixe ainsi des taux-durée maximum, auxquels les banques ne peuvent déroger.
- le taux d’endettement des emprunteurs soit le ratio de leurs charges d’emprunt sur leur revenu, ne doit pas excéder 35 % ;
- la durée du crédit ne doit pas excéder 25 ans (sauf quelques cas très particuliers)
C'est la combinaison de ces 2 règles qui a mécaniquement ralenti la production de crédit. Le marché étant haut, voire très haut post Covid, la remontée rapide a eu pour conséquence un nombre très important de dossiers de crédit dépassant les 35%, et donc mécaniquement bloqué. Des couples bloqués dans leur projet ont ainsi entendu, par abus de langage, "les banques ne prêtent plus" ou alors "c'est la banque qui ne veut plus me financer". Vous l'aurez compris, c'est bien le cadre réglementaire visant à protéger l'emprunteur du surendettement, qui a créé ces "blocages".
La loi est venue depuis mettre en œuvre quelques règles complémentaires apportant plus de flexibilité, notamment :
- Les établissements financiers peuvent déroger aux critères pour une marge de flexibilité allant jusqu’à 20 % des dossiers (reparti entre primo-accédant, dossier résidence principale).
- les prêts relais et les travaux sont mieux pris en compte dans les 35%.
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